[Zac Bears]: Começa a reunião do Comitê de Todo o Conselho Municipal de Medford em 4 de agosto de 2026. Estamos apenas esperando um segundo para que a tecnologia nos alcance. Tudo bem. Senhor secretário, por favor faça a chamada.
[Rich Eliseo]: Vereador Callahan. Vereador Leming? Presente. Conselheiro Mullane? Presente. Vereador Scalpelli? Presente. Conselheiro Tseng? Presente. Vice-presidente Lázaro? Presente. E o Presidente Ursos?
[Zac Bears]: Presentes, sete presentes, nenhum ausente. A reunião é declarada aberta. Ação e discussão sobre os itens 26134 oferecidos pela resolução do Presidente Bears para receber uma apresentação sobre o relatório do Estudo de Ligação de Habitação Acessível. Que a Câmara Municipal de Medford decida convidar o Escritório de Planejamento, Desenvolvimento e Sustentabilidade para apresentar o projeto de conclusões do relatório do Estudo de Ligação de Habitação Acessível. Temos aqui Catherine Buckingham, a planejadora habitacional da cidade, e vou passar a palavra a ela.
[Katherine Buckingham]: Bem, seja bem-vindo. Sim, sou Catherine Buckingham, planejadora residencial. Só quero apresentar a vocês que temos o relatório sobre o estudo de ligação à habitação acessível. Aqui conosco hoje temos Carl Seidman da Carl F. Seidman Consulting Services. Foi ele quem fez essa análise econômica. E o objectivo é estabelecer o nexo racional entre o desenvolvimento não residencial e a necessidade de habitação a preços acessíveis. E acho que sem mais delongas, vou entregar a ele e ele poderá orientar você na apresentação. Ele está preparado para explicar o que temos no projecto de relatório.
[SPEAKER_00]: Great. Thank you, Catherine, and to the chair and members of the council. I'm pleased to be here and present the overview of the analysis we did. So let me share my screen and put the slide deck up here. Great. So let me just say, there's quite a bit of data and information somehow. My slides are not advancing here. Let me unmute. Looks like it's working. Yeah. Great. Okay. Sorry. So first I just want to mention I know there's a lot of data in this presentation and a lot of technical analysis. So if at any point you have questions or you need further clarification or explanation, you know, feel free to interrupt me and I'll stop and explain anything you have. So the purpose of this study is to establish a rational nexus between non-residential development in Medford and the need for affordable housing. And then also determine what is a proportional leakage fee to mitigate the impact of that development. And then lastly, to recommend appropriate fee levels for the city to implement a housing leakage fee if it chooses to do so. So the analysis we did sort of had four components. One was to forecast 10 years of development that would be subject to the linkage fee and the tenant industries and employment. That's really the foundation for the rational nexus. It's that development and employment growth that's going to generate demand for affordable housing. So based on that projection, we then estimated the impact of these new jobs on the demand for affordable housing. The next step was to calculate the funding gap to build that housing to meet demand and from that funding gap, what would be a minimum and alternative linkage fees that the city could implement. And then lastly, before making recommendations, I analyzed the impact of different fee options on Medford's economic competitiveness because the city wants to, you know, be cognizant of not establishing a fee so large that it might deter future development in the city. So the foundation for this, sorry about that, the foundation for this was market conditions in the city and the region. So this is a very high level overview of sort of the market conditions that informed our thinking about future development. First, in terms of the office market, as I think everyone's aware, the impact of the pandemic has really changed demand for office space with the growth of hybrid work and remote work. So there's been declining demand for office space and there's currently now over 45 million square feet, almost 24% of office space in the region is vacant and available for lease. And net absorption was slightly positive in 2025, but that's following very steep negative absorption, which is sort of the vacating of office space of millions of square feet in the last few years. The lab market is even in worse shape. There was a lot of overbuilding of lab space, you know, when demand was very high after the pandemic. So currently there's 34% of available lab space, almost 20 million square feet. And that's an increase of over 405 million just in 2025. So there's still speculative lab buildings that are still coming online and not being occupied. And this supply, you know, is sufficient to meet demand for 8 to 10 years if we even reach the peak absorption we hit from 2019 to 2023. So it's a very tough lab market and you probably are aware of that too for some of the lab projects that were proposed in Medford and have been canceled. The industrial market is healthier. The availability rate is a little over 12%. There's been positive net absorption in sort of the inner, the urban market, which Medford is part of. And one of the areas where we're seeing increased demand is for small flex R&D space to serve the growing advanced high-tech manufacturing firms in the region. And that's reflected, you'll see in a minute, on some of the projects that have been proposed in Medford. So the other thing we looked at in projecting future development is what is the current pipeline of projects in the city. And this lists those five projects that represent a little over 314,000 square feet of space. You know, two of them, two retail projects are already under construction. The two industrial projects, you know, both of which are serving some of that R&D market that I talked about, have been approved and are likely to go into development over the next 10 years. And lastly, there's a, 16,000 square feet of retail and restaurant space that's been proposed as part of the transom development on the city-owned lots in Medford Square. So the other part of our analysis was actually speaking to real estate developers active in Medford and real estate brokers to get their perspective and better understand their plans. So, you know, this slide kind of summarizes what we learned from that, which reinforced what the market data has told us, you know, very tough market for office space and lab space and developers. don't plan to nor do they expect to see new office or lab development over the next five to ten years. And they also noted the cost of construction and interest rates making projects harder to pencil out. The positive side for Medford is there's a very strong retail market, a lot of tenant demand for retail space in the city, and developers generally felt the strongest development opportunities were in mixed-use residential development and in hotel projects. And they also noted, as I said, this demand for industrial space for high-tech manufacturing. You know, the advantages they pointed out for Medford are its location, the ease of the commute. It has higher population density and higher income than some of the surrounding suburbs that, you know, fits into the real estate market demand. And the weaknesses developers cited were the limited available sites, site conditions that might require a lot of investment to get them ready for development, and site owners who aren't always supportive of development or interested in development. So based on this market analysis, the interviews, and the current pipeline, we've forecast a little over 409,000 square feet of new development. And that really has two pieces to it. One is the existing pipeline I just mentioned of 314,000 square feet. And then we're projecting two additional projects. One is a 75,000 square foot new hotel, and that reflects a hotel developer that's developed in Medford, you know, expecting to build another hotel in the city. The likelihood that there'll be another significant mixed-use project that will bring another 20,000 square feet of ground floor retail space, and we're projecting about 12,000 of that would be for restaurants and 8,000 of that. would be for retail stores. So this table kind of breaks down that development by different uses, which then we translated into specific industries and employment, which is the next slide. So here we provided more detail of the likely industries to occupy that development. Some of these industries were directly tied to the use, like a hotel and a grocery store and auto dealer. For the industrial projects, we sort of relied on the developer's expectations of what type of industries would occupy that space. you know, they indicated a mix, not just of manufacturing firms, but of some e-commerce firms, some contractors. And then for the retail space, we assume some mix of personal service businesses, medical offices, which reflects the type of uses we're seeing in a lot of ground floor development in the city. So overall, this resulted in a projection of 640 seven new jobs from that, you know, 400,000 square feet of new development. And we relied on, you know, data on the typical number of square feet per employee for various uses, as well as information from some of the developers as to what they expected to be the employment level. So our next step with these 647 jobs was to estimate how much demand for affordable housing would would be generated by that new development and employment. And we're projecting 31 new residential units would be necessary for people at low and moderate income levels. And this was based on a survey we did of employees to ask them whether they moved to Medford as a result of their job here or whether they looked for housing and didn't move because of the cost. And that indicated we had a little less than 10% of employees who were likely to move or demand housing in Medford. And then we also applied the occupations and earnings from the jobs, you know, we forecasted in different industries to figure out whether these, you know, workers and their households would be low or moderate income. So that's how we ended up with those 31. The 18 low income units we're assuming will all be rental housing, and the 13 moderate income units we're assuming will all be ownership housing. And that sort of reflects the city's policy of trying to promote affordable ownership as well as rental housing. So the next step was figuring out what subsidy would be needed, what we call the financing gap that would be needed to build these 30 million units of affordable housing. And then what we call the maximum warranted linkage fee. So that represents the total subsidy needed to build the affordable housing divided by the projected square feet of new residential development. And the subsidy was calculated a little differently for rental housing versus ownership housing. For rental housing, we took the total development costs, or TDC, to develop those housing units. And then we subtracted the amount that could be financed based on the occupants paying 30% of their rental. of their income towards rent and then making an adjustment for vacancy and operating costs. And the resulting, you know, funding could potentially provide some financing. For ownership subsidy, it was the total development cost minus the proceeds from the sale of the unit. And we based the sales price on the buyers providing 30% of their income for principal, interest, taxes, and insurance, and providing a 4% down payment, which is what a number of affordable housing projects or programs are based on. So some of the key assumptions we had to figure out, what will it cost to build an affordable housing unit in Medford? And the figure we came up with is just shy of $595,000. And this was based on, you know, primarily data we got from developers who have recently built in the city. So we've assumed acquisition at 75% a unit, $75,000 per unit, construction costs at $350 per square foot, and then the soft cost contingency at 35% of construction costs. So to calculate the subsidy for the affordable rental units, we took those 18 units, multiplied them by the development cost per unit to get a total development cost of $10.7 million. The gross income of those tenants based on the estimated income they would have was 254,000, we subtracted a 3% vacancy, and then we subtracted these estimated operating costs, which were 17,600 per unit. That was data based on the Mass Housing Partnerships portfolio. And as a result of that, there was really no net operating income available to finance any of those costs. You can see there's a negative 70,420 operating income. The full development costs would have to be subsidized for these rental units to be built, and they'd probably need some additional rental income subsidy, perhaps from Section 8 vouchers, to be feasible. So the funding gap for the rental housing is $10.7 million. For the ownership units, once again, we took those 13 units, multiplied them by the development costs per unit, to get total development cost of $7.7 million. The sales proceeds was able to provide $4.2 million, so we have a funding gap for the ownership units of $3.5 million. So to calculate the total subsidy and the warranted linkage fee, we added together both of those subsidy amounts, 10.7 and 3.5, to get to $14.2 million. That's the subsidy you need to build the 31 units. We divided that by the 409,100 square feet of expected development. So we get the maximum subsidy of $34.75. So that's what you would meet the sort of proportionality test under the law for establishing a fee. You could go as high as that, and you'd fall within the legal parameters. But in reality, Many affordable housing projects get funding from federal sources, low income housing, tax credit, state programs, so usually the local share doesn't have to cover the full funding gap or subsidy needed. And this data just shows some of that information from projects in the Boston area over the last decade or so, maybe a little longer, that we've collected from studies we've done and from Mass Housing Partnership. And you can see there's a lot of variation here. but they're all considerably less than 100%. The MassOwning Partnership portfolio between 8 and 10% of local funding. Cambridge seems to have the largest share at 39% for rental units and 57% for some ownership units done in the late 2000s. So this is a factor to take into consideration when setting the fee. So the last sort of part of our analysis was how the potential fee would potentially impact development economics and Medford's competitiveness. And there isn't, you know, a one certain pathway in which Introducing a new fee will impact development economics. There are sort of three possibilities. And some of these possibilities might vary based on the particular site, the particular developer, market conditions over time. But the first possibility is the new fee leads developers to pay less for land. And therefore, the person who really will bear the brunt of the fee will be the current landowner. Rents will stay the same. Total development costs will stay the same. Just land values will go down. And that's kind of what a classical economist would tell you will happen in the marketplace over time. But that might not happen in every project. The developer may already have acquired the land. It may take time for the development and land market to adjust. So another possibility is that the developers pass on the full cost of the new fee to tenants through increased rent. And this could happen in a market where there's strong demand for real estate and limited supply, such as happened in the early 2000s with the lab market. Companies would pretty much pay anything to get space because there was such short supply. But the impact of increased rents is that Medford's rent would go up, and it might be less competitive with surrounding communities. It might get way less tenants. So that's another, that's an avenue we looked at. And lastly, developers aren't able to pass on that fee to tenants because of market conditions, and they have to absorb that fee themselves. And therefore, the development cost will increase, they'll get the same rent, and their returns and their investment will go down. And the same thing will happen for the equity investors in the project. They'll have to put more equity in. They'll get the same return because rents are the same, but their return on capital will be less. So we did some scenario analysis to look at those potential impacts. But first, we sort of compared Medford's rents for office and lab, I mean, for retail and office projects to other communities. And if you look at the table on the left, Medford's asking rents typically are higher than your surrounding communities other than Somerville. That's indicative of Medford's desirability as a location for office and retail tenants. So if a fee was passed on to tenants, it would increase your rent differential somewhat with surrounding communities, although your rents are much lower than Somerville. So you'll still be very competitive with Somerville, even if you would adopt the full $35 fee. But as you can see on the table to the right, you know, a fee of $5 or $10, you know, has a very modest impact on rents advertised over a 10-year lease. It would increase it by, you know, 1 to 2%. And that's unlikely if a tenant, you know, thinks Medford's the best location, that increase in the rents unlikely, you know, to cause them to go to another community. So the next part of the analysis was the impact of the fee on developer and equity returns. And we looked at two hypothetical real estate projects. One is a 20,000 square foot retail project, and we looked at this under two development cost scenarios because we got different estimates for what it would cost to build these projects. So we did a low cost scenario at $450 a square feet and a higher cost one at $600. And then we did a hypothetical 75,000 square foot, 150 room high quality hotel with development costs at $300. thousand dollars per room. So for the developer's return, what we did was look at what the developer's return on cost would be without a fee. And the developer's return on cost is the standard that a lot of developers use when making the decision about whether to proceed with the project. and are calculated by dividing their net rental income over the development cost. And typically in Boston Bay, a lot of projects, certainly office lab projects, are looking for a return on cost. 7% to 8% is fairly typical. So the fee increase would increase the development cost, but not the income, and therefore, they're going to reduce the developer's return on cost. And our goal was to try and keep the impact close to 25 basis points, a basis point is a hundredth of a percentage point. So the return, we're hoping the return impact is less than a quarter of a percent. So the developer is still going to be very close to their objective. their goal in terms of return on cost and the project wouldn't be deemed infeasible. For investor, we're assuming here under the investor return scenario that the investor funds the entire fee, which seems plausible because if the rental income isn't increasing, they can't borrow more money. So if they have to come up with more money to pay the fee, they're going to likely go to their equity investors. So the equity investors are increasing their investment amount. They're getting the same income. So their return on investment is going to go down. So we worked at a scenario where they initial return without the fee would be 12% or 15% and then what the impact would be of adding the fee. And our standard here was to try and have an impact of less than 50 to 75 basis points to keep the equity investor once again close to their target return and likely to proceed with an investment. So this table summarizes the results for the two retail projects. And, you know, the second column from the left shows, you know, what the cost would be with no fee. And then you can see the increase in the fee for options of $5, $10, $20, and the 34.75 maximum fee. And then, you know, what the change in the developer return on cost is and the equity investor return is, you know, for those different fee increments. And, you know, in both of these scenarios, there's really a modest impact. on developers' return on cost. If the fee is 10% or less, you're well below the 25 basis point threshold here. And for the developer, for the equity investors, you know, once you get to a $10 fee, you're getting over that sort of threshold. So this seems to indicate that keeping the fee somewhat below $10 would be needed to reduce the risk that you might chill equity investments. And then this table shows the similar results for the hotel development. And once again, the impact on developer's term returns is quite modest, even up to a $20 fee. But once you get to a $10 fee, you're potentially at the risk of undermining the investor's ability to undertake the project. So our conclusion from this analysis is you probably want a fee that's somewhere between maybe five and nine, five or $8 to minimize its impact on development and investment. So the other issue we took into consideration, we thought it's important to be aware of is what the link affordable housing and job linkage fees are in other communities in the Boston area. In this table, you can see Boston, Cambridge, Somerville established these fees some time ago. They've had them for quite a while. But more recently, we've seen Everett, Lexington, and Watertown add these fees as well. And the amount of the fee varies quite a bit. Cambridge has the highest fee at almost $38. You know, Semerville and Boston have fees that are, when you combine the housing and jobs fees, they're between $20 and $30. And then, you know, Lexington and Watertown are in this $9 to $12 range. And then Everett has the smallest fee, which ranges from $2 to $4, depending on the size of the project. Project size thresholds vary somewhat from $15,000 in Everett and Somerville up to 50,000 in Boston. And, you know, communities also have varied somewhat as to whether or not they exempt some portion of the space from the fee. So just to conclude, what are my recommendations for the city as it goes forward? We recommend you set a fee level between $5 and $8 per square foot. And you set the project size threshold at $10,000. And that's lower than other surrounding communities. consistent with what your existing policy is in terms of other linkage fees you have for infrastructure and public services. So it seems to make sense to have this fee also consistent with that. And sort of because your threshold is kind of lower than other communities, we recommend you have a lower rate for projects between 10 and 30,000 square feet. Smaller projects tend to have tighter budgets. And given that and the thresholds in other communities, we think that would be a good policy. And then we also think it's wise to offer developers other options to satisfy this requirement. They could pay cash, but if they're willing to do something that has an equal value or greater value than the cash, but takes another form that helps the city develop affordable housing, you know, that option should be in the ordinance. let the Affordable Housing Trust kind of review it and judge that. So an example of that might be if a developer has a large site and they want to donate some land to the city that could be used for affordable housing, that might be an alternative to paying the cash fee. Or if it's a developer of a mixed-use project and they want to increase the number of affordable units beyond, you know, what's required under your inclusionary zoning ordinance, you know, that might be another option. And the benefit here is the developer has more flexibility and the city might get something that will actually allow it to build affordable housing units more quickly than collecting the cash, letting that cash accumulate until it's large enough to subsidize a project. In terms of payment options, we suggest either having full payment at the sit-in occupancy date, that's similar to what Cambridge does, or allow two payments with half at the sit-in occupancy date and half one year later. The advantage to that is it lessens the financial burden on developers because at least the second fee they're not paying until they've generated some income from the project. We also recommend that you adjust the housing linkage fee annually based either on the CPI or the RS means construction cost index since development costs are going to increase over time, construction costs are going to increase over time. collect the fee and it takes a few years of fees before you're dispersing it for a project, you've gained some increased over time. And then lastly, to sort of review and reset the rate every five years based on changed market conditions. You know, right now the market conditions are not very favorable but if, you know, ten years from now, five, ten years from now, things get better, the economics might be different. You might, it might be, wise for the city to adjust the fee. So thank you. It's been a long presentation. You've been a patient audience and happy to answer any questions you may have.
[Zac Bears]: Obrigado, Carl. Se pudéssemos parar o compartilhamento de tela por um minuto. Talvez tenhamos que recomeçar, mas esta é uma apresentação técnica e agradeço os detalhes. eu só queria O primeiro preparou um pouco o cenário. Estamos tendo essa conversa porque o conselho municipal fez um esforço para que o estado aprovasse uma petição de governo autônomo que nos permitiria pagar taxas de vinculação habitacional a preços acessíveis, correto?
[SPEAKER_00]: Pelo que entendi, você já tem essa autoridade sob a petição de governo interno que lhe deu autoridade para definir suas taxas de fiança existentes?
[Zac Bears]: E então, sinto muito, a regra local era poder alterá-lo com base no índice em vez de, sim, ok, legal. E a cidade tem essa autoridade há décadas, mas não a utiliza.
[SPEAKER_00]: Correto.
[Zac Bears]: Tudo bem. Só mais algumas perguntas de esclarecimento e sei que temos perguntas de vereadores. Só quero ter certeza de que fiz tudo certo. De acordo com o estudo, estaríamos legalmente autorizados a fazer algo até 34, eram 34,75? Correto. Tudo bem. E a maioria das razões pelas quais se recomenda diminuir tem a ver com o tipo de competitividade e o impacto do custo sobre os promotores e investidores.
[SPEAKER_00]: Correto.
[Zac Bears]: Ok, ótimo. Dito isto, irei falar com o vereador Leming.
[Matt Leming]: Sim, muito obrigado. Estou particularmente entusiasmado com esta apresentação e com os resultados deste estudo. Portanto, gostaria de agradecer ao senhor, Sr. Seidman, bem como à Sra. Buckingham por seu trabalho nisso. Isso realmente demorou muito para acontecer. Lembro-me do semestre passado quando Quando eu estava editando rascunhos para adicionar um quinto grupo de vínculo ao nosso decreto atual para que pudéssemos investir dinheiro no Affordable Housing Trust, tivemos que fazer este estudo e estou muito entusiasmado por ter ouvido os resultados da apresentação. Eu só tenho alguns esclarecendo questões esclarecedoras que espero que você possa responder. Um deles é, você sabe, muito, muito simples, principalmente para quem vê. Portanto, as atuais taxas de vinculação que cobramos Por exemplo, para qualquer empreendimento comercial, água, esgoto, estradas, parques, polícia e bombeiros, no máximo, acredito, cerca de US$ 1.700 por 1.000 pés quadrados de área bruta, ou US$ 1,70 por pé quadrado de empreendimento. E isso foi adotado em 1990 e quase não o atualizamos desde então. É por isso que é particularmente baixo. E a sua recomendação é, no mínimo, que deveríamos cobrar 5 dólares por metro quadrado de qualquer novo empreendimento para o segmento de habitação acessível. Isso está correto? Esse é um resumo correto?
[SPEAKER_00]: Tudo bem, essa é minha recomendação, sim.
[Matt Leming]: Está tudo bem, está tudo bem. Obrigado. Obrigado. Isso é o que eu pensei. Eu só queria ter certeza de que fizemos isso porque acho importante reconhecer quão pouco estamos cobrando e quão pouco cobramos nos últimos 30 anos com nosso programa de vínculo. Você é a primeira pessoa que realmente veio e fez uma análise econômica disso e está recomendando pelo menos que cobremos que cobramos três vezes mais por habitação a preços acessíveis do que cobramos agora por qualquer outro programa. É por isso que penso que é importante que o público reconheça, ao longo das últimas décadas, quanto dinheiro temos deixado essencialmente na mesa. Então, obrigado por isso. A outra questão, um pouco mais técnica, o atual programa de vinculação tem cobranças diferenciadas para empreendimentos comerciais e industriais de escritórios hoteleiros. A sua recomendação seria que moderássemos as categorias de habitação acessível com base no tipo de empreendimento? Ou deveríamos apenas ter uma taxa fixa?
[SPEAKER_00]: Sim, quero dizer, minha recomendação é ter um. taxa fixa. Eu acho que é mais fácil administrativamente. Ele permite que os desenvolvedores saibam quais serão suas taxas. independentemente de como a programação pode mudar ao longo do tempo. E alguns projetos de uso misto, você sabe, que estão sendo propostos, você sabe, são um pouco complicados porque, você sabe, eles estão olhando para vários tipos de inquilinos. Você pode ter lojas de varejo, fábricas e escritórios em um único prédio. Isso fica muito complicado, como você chega nesse ritmo? Portanto, penso que a coisa mais simples é ter uma taxa que seja consistente com as políticas de outras comunidades da área de Boston. E isso não parece ser um problema para nenhum deles. Então eu acho que essa é a maneira mais fácil de fazer isso.
[Matt Leming]: Bem obrigado. Muito obrigado. E a última pergunta, e isso é um pouco mais subjetivo, mas com a recomendação de US$ 5 a US$ 8 por metro quadrado, quanto espaço de manobra você diria que temos aí? Parece US$ 5, você sabe, essa é a base absoluta que você disse que poderíamos arrecadar. Legalmente, subimos para cerca de US$ 35, mas isso poderia esfriar o mercado. Portanto, parece que se aceitássemos simplesmente a recomendação de 8 dólares, isso não teria um efeito muito negativo nas perspectivas de desenvolvimento. Eu só quero entender a faixa entre 5 e 8 se você puder falar sobre isso.
[SPEAKER_00]: Este é o meu julgamento com base na economia do desenvolvimento neste momento: poderia subir para 8 dólares e penso que é improvável que o que de outra forma seria um projecto viável se torne inviável.
[Matt Leming]: Bem, essas são as perguntas que eu tinha. Direi apenas que, mais uma vez, estou muito entusiasmado com o trabalho realizado nisso, muito orgulhoso da Diretoria de Planejamento, Desenvolvimento e Sustentabilidade, bem como de sua empresa por concretizar isso. Acho, se não me engano, que os próximos passos porque isso seria, você sabe, se o conselho votasse para aceitar as recomendações, nós levaríamos o documento que foi encaminhado pela última vez ao comitê de finanças administrativas para adicionar um quinto grupo de ligação, nós o moveríamos para uma terceira leitura com as recomendações deste estudo ali, e então eles fariam isso, e então E então poderíamos imputá-los a quaisquer novos desenvolvimentos após essa data. Foi principalmente um comentário aos meus colegas. Acho que esse é o procedimento que seguiremos a partir daí, mas é tudo que tenho. Muito obrigado pelo seu tempo, senhor.
[Zac Bears]: Obrigado, Conselheiro Scarpelli e depois Conselheiro Tseng.
[George Scarpelli]: Obrigado, Sr. Presidente. E obrigado pela sua apresentação. É muito. Então, acho que há muito o que aprender, mas acho que estou realmente me concentrando em garantir que possamos avançar com essa opção e apoiar nosso fundo de habitação acessível, mas, ao mesmo tempo, e usando o link, mas ao mesmo tempo, estamos vendo comunidades vizinhas trabalhando em alguns deles. E vimos o impacto a falta de novo crescimento por razões muito diferentes. E assim que avançamos com nosso novo crescimento e vemos algum movimento, só quero ter certeza de que nosso conselho está realmente trabalhando em conjunto para garantir que encontraremos esse número. Eu, você sabe, o número que você definiu entre cinco e oito, é um pouco assustador se alguém quiser chegar aos US$ 34 completos. Acho que isso assustaria muito o nosso possível desenvolvimento. Então eu acho que este conselho e discussões futuras. Acho que aprecio a compreensão dos níveis e também a compreensão de onde as comunidades falharam ou estagnaram devido a taxas adicionais e regulamentações adicionais para um novo crescimento. Então, eu só queria compartilhar isso com meus vereadores. Quero encontrar esse equilíbrio onde todos trabalhemos juntos para garantir que avançamos, mas ao mesmo tempo realmente entendemos. onde estamos quando se trata de não subir muito por medo de perder novo crescimento e então encontrar o equilíbrio que estamos trazendo o suficiente para sustentar a nossa confiança. Então, obrigado.
[Justin Tseng]: Obrigado, agradeço muito os comentários do vereador Scarpelli sobre isso. O equilíbrio é fundamental. E é importante que tenhamos um novo crescimento, que tragamos mais habitação e desenvolvimento para esta comunidade. Não só para as pessoas que não podem pagar a habitação agora, mas também para os contribuintes que financiam os serviços municipais, enfrentar o impacto da Proposição 2.5 repetidas vezes. Ao mesmo tempo, é muito importante que os promotores que venham para Medford paguem a sua parte justa pelo impacto que estão a ter nesta comunidade, pelos seus funcionários que precisam de habitação nesta comunidade, e também pelo impacto nas estradas e nos serviços públicos. E aqui também temos que ser justos com quem já mora nesta cidade. Eu realmente aprecio este relatório. É muito útil ver o passo a passo de como você chegou a esse número. Como afirmou Leming, membro do Conselho, é raro obtermos uma análise económica tão detalhada e é muito útil observá-la. Só tenho algumas perguntas sobre o tipo de base para a recomendação de US$ 5 a US$ 8 por pé quadrado. Penso que, como mencionei esta noite, a taxa recomendada é apenas, creio eu, de 10 a 27% da faixa de taxa máxima garantida. Este estudo apresenta duas suposições de incidência. Em primeiro lugar, o tipo de renda que os inquilinos gastaram. Depois, há o tipo de absorção pelos retornos dos investidores promotores. Então, acho que temos algum tipo de suposição acontecendo ao mesmo tempo. Qual dos mecanismos, suponho, ou que combinação deles atingiu a faixa recomendada de US$ 5 a US$ 8 por pé quadrado? Porque percebi que os impactos no desempenho dos investidores são visivelmente maiores do que os impactos no desempenho dos desenvolvedores no mesmo nível de taxas. Então eu me pergunto como calibramos.
[SPEAKER_00]: Sim, não, essa é uma boa pergunta. Acho que baseio essa faixa de US$ 5 a US$ 8 no impacto potencial sobre os investidores. Porque eu acho, você sabe, E devo dizer que diferentes projectos são financiados de forma diferente e diferentes promotores têm diferentes formas de obter capital. Então isso é baseado em um desenvolvedor que Normalmente dependem principalmente de financiamento de dívida, mas podem obter 30-40% do seu financiamento junto de um investidor de capital que tenha estes tipos de objectivos de retorno, que reflectem o mercado actual. Se as taxas de juro baixarem dentro de dois ou três anos, então estes limiares de retorno também diminuirão e o impacto poderá ser menor. Então, de certa forma, isso reflete a situação atual. ambiente económico e o actual ambiente de mercado. Mas baseia-se em grande parte nesse impacto sobre os investidores.
[Justin Tseng]: Eu vejo. Atualmente, como mercado para os tipos de empreendimentos que A, estamos vendo chegar a Medford e B, potencialmente chegando a Medford, onde há mais potencial no mercado agora, a maior parte disso é financiamento. Bom.
[SPEAKER_00]: Dessa forma. E essa é uma das razões pelas quais normalmente recomendo que as comunidades olhem novamente a cada cinco anos, porque as condições económicas mudam. E se as taxas de juros forem mais baixas em cinco anos, se algo mudar na economia, de modo que haja mais demanda por escritórios, laboratórios, espaços industriais ou algo assim, e haja escassez de suprimentos. Os inquilinos estão dispostos a pagar mais. Você sabe, a economia deveria mudar, e uma taxa de US$ 10 ou US$ 12, você sabe, pode ser viável. Eu entendo.
[Justin Tseng]: Então, para isso, olhamos principalmente para a oferta e a procura, as taxas de juro e esse tipo de coisas.
[SPEAKER_00]: Sim.
[Justin Tseng]: Eu entendo. E então eu tive uma pergunta sobre mix de renda e divisão de propriedade. Estou curioso para saber quais limites de renda definem o tipo de categorias de renda baixa e moderada. Está baseado no condado de Middlesex, Medford? É isso?
[SPEAKER_00]: Sim. Baseia-se na renda média da área de Boston publicada pelo HUD. Na verdade, eu antecipei essa pergunta, então espere. Então, você sabe, é baseado nos limites de renda da área do ano fiscal de 25 do HUD para a área metropolitana de Boston, Cambridge e Quincy. E normalmente, as famílias de baixos rendimentos representam 50% ou menos do rendimento médio da área. E assim, para uma família de uma pessoa, isso equivale a US$ 57.900. E isso equivale a US$ 82.700 para uma família de quatro pessoas. E os rendimentos moderados representam 50 a 80% do rendimento médio da área. E isso representa US$ 92.650 para uma família de uma pessoa, até US$ 132.300 para uma família de quatro pessoas. E então o modelo também assume que toda a procura dos baixos rendimentos é satisfeita pelo arrendamento e toda a procura dos rendimentos moderados é satisfeita pela propriedade.
[Justin Tseng]: Isso se baseia em evidências sobre uma possível escolha de posse?
[SPEAKER_00]: Isso é realmente baseado na política da cidade. Então, quando temos a demanda estimada por moradias populares, normalmente perguntamos à cidade com a qual estamos trabalhando, que suposições devemos fazer sobre quantas dessas unidades você espera construir como renda de aluguel ou ou renda de propriedade, então a preferência de considerar todas as unidades de renda moderada como propriedade foi realmente o que os funcionários da cidade disseram que refletia, você sabe, a política da cidade.
[Justin Tseng]: E você poderia explicar ao conselho, se mudarmos essas suposições, quais outras
[SPEAKER_00]: Sim, quero dizer, como você pode ver, o subsídio de financiamento necessário, bem, você sabe, é maior para renda de aluguel do que para renda de propriedade. Agora, isto reflecte, em parte, os diferentes níveis de rendimento dos ocupantes. Mas penso que também reflecte os elevados custos operacionais da habitação a preços acessíveis e da habitação para arrendamento. Assim, uma vez que basicamente quase todas as receitas irão para a cobertura dos custos operacionais, as unidades de aluguer precisam de ser mais subsidiadas. Agora, o outro fator é que há mais fontes federais e estaduais disponíveis. para cobrir essa lacuna de financiamento para habitação para arrendamento. Você sabe, não existem muitas fontes disponíveis para aquisição de casa própria. Portanto, a cidade normalmente teria que investir mais do seu próprio dinheiro em habitação a preços acessíveis. Obrigado.
[Zac Bears]: Obrigado Conselheiro Tseng. Alguma outra pergunta dos vereadores? Parece que não vejo nenhum, pelo menos no que diz respeito a Cambridge. Com as suas comissões mais elevadas, financiam uma proporção muito maior dos seus projectos com fundos locais. E um dos problemas que temos é que conseguimos estabelecer taxas de ligação à habitação a preços acessíveis desde os anos 90, e não o fizemos. Portanto, não temos fundos para o nosso fundo de habitação a preços acessíveis. Não temos a infraestrutura construída. E concordo com os meus colegas que é preciso haver algum tipo de equilíbrio, você sabe, Podemos não chegar a 3.475 imediatamente, mas também estamos atrás da bola oito e o tempo está correndo. E, você sabe, em geral, não tenho muita confiança nas fontes de financiamento federais e estaduais para complementar e subsidiar outras partes da construção que seriam necessárias. Então eu acho que, em geral, você vê uma relação entre, Uma taxa de fiança mais elevada e mais receitas, e depois uma maior proporção de projectos nessas cidades financiados com fundos locais?
[SPEAKER_00]: Não creio que seja sempre assim. Sim. Você sabe, Boston, por exemplo, você sabe, tem tido muito sucesso. Quer dizer, eles geram muitas receitas desvinculadas, mas também podem obter muito financiamento estatal para projetos. Então é difícil dizer. E também é influenciado por, você sabe, Você sabe, há muitos incorporadores de moradias populares em Boston. E há muitos incorporadores com muita experiência na obtenção de créditos fiscais para habitação de baixa renda, pacotes de subsídios estatais e coisas assim. Então eu acho que isso também desempenha um papel. Em Cambridge, Porque estou trabalhando em um estúdio em Cambridge no momento, mas a taxa de vinculação tem sido uma fonte de renda muito importante nos últimos 10 anos ou mais. Porque Cambridge teve um enorme boom de desenvolvimento. Mas a cidade também tem muito dinheiro da Lei de Preservação Comunitária que está investindo no Fundo de Habitação Acessível. E eles também alocam dinheiro todos os anos. Não tenho os dados de cabeça, mas talvez dois terços dos fundos vão para o fundo, e eles têm outras fontes menores. Portanto, dois terços ou três quartos dos fundos de Cambridge que vão para o fundo não provêm de vínculos. Assim, embora tenham feito muitas ligações, contribuíram com muitos outros fundos para o seu fundo.
[Zac Bears]: Eu entendo. Então o relacionamento não é bem assim, sim, quero dizer, não temos muitos outros fundos para depositar em nossa confiança. Então eu acho que esse é um dos problemas aqui. E acho que isso me leva à minha outra grande questão, que o Conselheiro Tseng estava abordando um pouco. Mas quais são os pressupostos subjacentes à presunção de inviabilidade? O que assumimos na análise que tornará um projeto inviável? Porque quando olho para os números, vejo, você sabe, que, Você sabe, uma redução de 1 a 2% no retorno sobre o capital do investidor, você sabe, entre uma taxa de US$ 10 e uma taxa de US$ 20.
[SPEAKER_00]: Sim, não, você levantou um bom ponto. E, você sabe, a suposição que estou fazendo é que existe algum tipo de limite de investimento que os desenvolvedores têm. E se a taxa aumentar de tal forma que não atinjam o seu limite de investimento, que não se aproximem do seu limite de investimento, não realizarão um projecto. Então, você sabe, diferentes desenvolvedores podem ter mais ou menos flexibilidade ao realizar um projeto. Então, você sabe, alguns desenvolvedores desenvolverão um projeto e o manterão para seu próprio benefício ao longo do tempo. Alguns incorporadores constroem um projeto, ocupam-no e cumprem seu objetivo de investimento e vendem-no a investidores. Assim, os promotores que vão vendê-lo aos investidores estão muito mais conscientes desse retorno porque têm de obter o retorno que o fundo de pensões ou outros investidores vão exigir para comprar aquele imóvel. É por isso que eles tendem a ser um pouco mais rígidos. Se eu sou um desenvolvedor, isso é Ao comprar a propriedade e mantê-la sozinho, bem, talvez eu obtenha um retorno menor agora, porque na verdade acho que Medford terá um desempenho muito melhor nos próximos 10 anos e meu aluguel aumentará com o tempo. Então, você sabe, não é uma regra rígida e rápida. Diferentes desenvolvedores abordarão isso de maneira diferente e terão mais flexibilidade. E como eu disse antes, diferentes desenvolvedores financiam seus projetos de maneira diferente, e isso pode afetar você também. Então, você sabe, este é um cenário hipotético. Não reflete, você sabe, todas as possibilidades. Então, sim, você sabe, certamente é possível que uma taxa mais alta, tem desenvolvedores que uma taxa mais alta ainda tornaria os projetos viáveis para eles, sabe?
[Zac Bears]: Sim, e acho que me pergunto, Por que, você sabe, existem projetos específicos em sua análise que você acha que uma taxa de US$ 12 ou US$ 16 não tornaria viável, e que uma taxa de US$ 8 não seria? Porque parece que estamos, você sabe, falando sobre milhões de dólares para o Affordable Housing Trust, mais ou menos sobre isso, e, você sabe, novamente, não estou, não fiz a análise, mas parece que vou deixar você caracterizá-la. Essas suposições são conservadoras?
[SPEAKER_00]: Sim, eu diria que essas são suposições um tanto conservadoras, sim. E você sabe, não existe uma regra rígida e rápida. Você deve fazer algumas suposições e propor algum cenário para realizar a análise. E eu poderia ter trabalhado em muitos outros cenários, mas então você acaba com tantos cenários diferentes. E em quais você deseja basear suas decisões? Mas sim, não é uma regra estrita. E o outro fator é diferente. Os desenvolvedores poderiam ajustar seus custos de outras maneiras para compensar. Eles podem conseguir negociar um custo de construção mais baixo. Talvez o empreiteiro realmente precise de obras, ele terá um pequeno lucro e economizará algum dinheiro. Ou têm aconselhamento jurídico interno e não pagam tanto pelos advogados. Portanto, há muitos componentes num orçamento de desenvolvimento. E o desenvolvedor poderia compensar o aumento da taxa por meio de alguns desses outros custos. E também, como mencionei, se ainda não adquiriram o terreno, vão levar em conta essa taxa. E pagarão menos pela terra. Portanto, o proprietário do terreno terá, em última instância, de aceitar uma redução do que geraria com a venda do terreno. o impacto torna a terra, você sabe, a tarifa torna a terra, você sabe, menos valiosa. Então, você sabe, são todas essas coisas. É por isso que eu disse desde o início que existem diferentes caminhos possíveis através dos quais uma tarifa poderia influenciar a economia e, você sabe, não há Muitas circunstâncias determinam qual deles pode tê-lo. Portanto, acho que a recomendação de US$ 5 a US$ 8 é uma recomendação conservadora da minha parte para minimizar o potencial de impacto em alguns projetos. Mas não posso dizer que uma taxa de US$ 12 seria desastrosa e você veria que o desenvolvimento não aconteceria, você sabe, com uma taxa de US$ 12 ou US$ 15. Eu não acho que isso seja verdade.
[Zac Bears]: Muito bom, agradeço. E minha última pergunta, e então podemos passar para a próxima reunião, e vejo a sala se enchendo. Nós chegaremos a tudo. Em termos de revisão, sabe? Eu sei que você mencionou uma revisão de cinco anos. Isso soa como refazer toda essa análise a cada cinco anos, ou algum tipo de versão simplificada dela?
[SPEAKER_00]: Quero dizer, é isso que outras comunidades normalmente fazem: realizar um novo estudo de nexo de escopo semelhante, sim, a cada cinco anos.
[Zac Bears]: Eu entendo. E existe, por exemplo, um limite de alguns indicadores económicos que você acha que pode ser útil para nós usarmos, talvez para dizer, talvez devêssemos olhar para isto? Digamos que o Federal Reserve aplique taxas abaixo de 2,5% em 18 meses. Deveríamos talvez analisar isso mais cedo e aumentar a taxa, ou?
[SPEAKER_00]: Bem, eu não faria isso apenas com base nas taxas de juros. Eu também observaria o que está acontecendo na economia. Se a taxa de vacância de consultórios e laboratórios cair muito, você começa a ver, sabe, assim, sabe, De repente, todas as empresas de IA começam a se mudar para a região de Boston e começam a procurar espaço para escritórios e, de repente, as vagas diminuem e há uma grande pressa para construir, você sabe, mais espaço para escritórios para acomodá-los. Obviamente, as coisas são diferentes e você pode querer reconsiderar quais são suas taxas. Sim, tudo bem.
[Zac Bears]: Excelente. Eu aprecio isso. Temos mais perguntas dos membros do conselho? Catherine, algo que você queira acrescentar antes de encerrarmos?
[Katherine Buckingham]: Sim, apenas entrarei em contato para dizer que, se os membros do conselho tiverem alguma dúvida adicional que eu possa compartilhar com Carl Seidman, sinta-se à vontade para entrar em contato. Posso compartilhar o relatório completo novamente se você quiser dar uma nova olhada agora, pois acho que é muito útil ter o contexto antes de revisar o relatório completo. Então, compartilharei com todos vocês, responderei às perguntas e, a partir daí, poderei fazer quaisquer comentários adicionais que vocês tenham e Carl poderá Vamos descobrir se isso é verdade, precisamos fazer alterações no relatório, etc., e então compartilharemos o relatório final assim que integrarmos todo o feedback.
[Zac Bears]: Excelente. Acho que outros conselheiros podem fornecer comentários adicionais. Minha opinião é, você sabe, eu acho Como indivíduo, eu estaria inclinado a talvez ir além de US$ 8, e não sei se isso afetaria o jornalista se pudéssemos falar sobre algumas das suposições que foram feitas para chegar a essa faixa de US$ 5 a US$ 8 e, potencialmente, você sabe, Acho que ajuda ouvir o contexto, certo? Há uma quantidade significativa de suposições aqui e, você sabe, US$ 30 é provavelmente uma taxa com um impacto significativo, mas, você sabe, algo que talvez US$ 10 ou US$ 12 pode não ser. E digo não apenas, acho que há um contexto de quais são as nossas necessidades para gerar receitas de habitação a preços acessíveis que é importante e ver o que outras comunidades estão fazendo com essas taxas, você sabe. Se tivéssemos 10 ou 12 anos, estaríamos mais perto de Watertown, certamente estaríamos acima de Lexington e Everett, mas significativamente abaixo de Somerville e Cambridge. Então me parece que, do meu ponto de vista, seria útil incluir alguns desses fatores e pelo menos apontar que talvez não fosse tão ruim se estivéssemos um pouco acima desse valor de US$ 8. Há algum comentário público sobre o projeto de estudo sobre o nexo de habitação a preços acessíveis? Existe um no Zoom. Alguém na sala quer falar sobre isso? Bem. Dê-me um segundo. Vou para o Zoom. Só vou demorar um segundo aqui. Sr. Castagnetti, o senhor tem o nome do apartamento e do bairro para registro, e terá três minutos.
[Andrew Castagnetti]: Obrigado, vereador Bearsley. Andrew Castagnetti, Missa do Método Oriental. Tenho uma pergunta rápida e simples para ambos os palestrantes: se você construir essas unidades de aluguel de 1.000 pés quadrados, qual seria o custo do aluguel? para eles versus qual é o aluguel atual. Obrigado.
[Zac Bears]: Obrigado. Catherine, você poderia falar um pouco sobre como seriam essas unidades em termos de AMI e como são os aluguéis delas?
[Katherine Buckingham]: Sim. Então, acho que tudo isso teria 80% de AMI ou menos.
[SPEAKER_00]: Bem, as unidades de aluguel teriam 50% AMI ou menos. Ah, claro. Sim.
[Katherine Buckingham]: OK. Sim. Então não sei se você deseja adicionar.
[SPEAKER_00]: Sim. O número não me vem à cabeça, mas basicamente o aluguel é fixado em 30% da renda familiar. Então, assumindo que a renda familiar, tenho que fazer a aritmética de cabeça, é de US$ 50.000 de renda familiar, então o aluguel seria 30% disso, que é US$ 15.000 dividido por 12, ou seja, US$ 12,50 ou mais por mês, e isso Provavelmente é metade ou menos do valor do aluguel de mercado atualmente.
[Zac Bears]: E isso seria aproximadamente 50% das unidades de locação da AMI.
[SPEAKER_00]: Bom, bom.
[Zac Bears]: Bem. Excelente. Tudo bem. Não vendo mais comentários públicos ou perguntas dos membros do conselho, há alguma moção no plenário? Há mais alguma coisa que você gostaria de acrescentar antes de terminarmos? Existe um movimento? Vice-presidente Lázaro.
[Katherine Buckingham]: Moção para encerrar a sessão.
[Zac Bears]: Moção de encerramento apresentada pelo vice-presidente Lazzaro, apoiada por? Apoiado pelo Conselheiro Tseng. Senhor secretário, por favor faça a chamada.
[Rich Eliseo]: Conselheiro Kelly? Sim. Vereador Leming? Sim. Conselheiro malaio? Sim. Vereador Scalfelli? Sim. Conselheiro Tseng? Sim. Vice-presidente Lázaro?
[Zac Bears]: Sim, 7 afirmativas e 9 negativas. O movimento passa. O comitê completo está encerrado e iniciaremos nossa reunião ordinária em cerca de cinco minutos. Obrigado.